info-Montreal: Intervistë me Agjentin Imobiliar Kadri Shérifi

VLERA TREGTARE E PATUNDSHMËRISË REZIDENCIALE DHE KOMERCIALE

Emisioni Info-Montreal në shqip ka planifikuar intervistimin e disa bashkatdhetarëve në fusha të ndryshme si ekonomia, arti, kultura, shkenca dhe sporti. Stafi i projektit është i përbërë nga Ermir Dardha (ideator dhe intervistues), Milidjan Cania (gazetar – operator), Alisa Leskaj (narracioni) dhe Ermelinda Isufaj (redaktore). Kjo intervistë, në versionin video, ndodhet tashmë në Youtube nëse kërkoni si më poshtë Info-Montreal: Intervista me Agjentin Imobiliar Kadri Sherifi ose në adresën e ridrejtuar www.sgav.biz.

 

Info-Montreal: Sot kemi të ftuar në emisionin tonë agjentin imobiliar rezidencial dhe komercial, zotin Kadri Sherifi. Do të bëjmë fjalë për përcaktimin e vlerës tregrare të disa kategorive të pronave të patundshme. Pra, Kadri, për cilat kategori do të na flasësh?

Kadri Sherifi: Po, Ermir, faleminderit për mundësinë të jap këtë intervistë. Do të flas për pesë kategori pronash: 1: Ndërtesa për banim; 2: Ndërtesa banimi për të ardhura; 3: Ndërtesa banimi për të ardhuara bashkë me kompani; 4: Ndërtesa industriale; dhe 5: Ndërtesa për zyrë.

Info-Montreal: Pse është me rëndësi të dihet vlera tregtare e pronës që në fillim për shitësin?

Kadri Sherifi: Nëse jeni shitës është me rëndësi ta vini në treg pronën tuaj (aq sa është e mundur) me çmimin e tregut. Nese kërkoni më tepër, e ndihnomi shitjen e pronës së fqinjit i cili e shet pronën me çmimin e tregut.

Info-Montreal: E nese nuk kërkoni sa duhet?

Kadri Sherifi: Nëse nuk kërkoni sa duhet, kuptohet që në fillim se jeni humbës. Aq më keq, ajo që mund të ndodhë në këtë situatë, është se i largoni blerësit potencialë të cilët do të thonë: “Duhet të këtë probleme ajo shtëpi apo ndërtesë. Për çfarë aresye çmimi është më i ulët se ai i tregut?”

Info-Montreal: Propozoj t’a shohim vlerën tregtare të patundshmërise sipas 5 kategorive:

1: PRONA E PATUNDSHME PËR BANIM

Info-Montreal: A ka diçka specifike në përcaktimin e vlerës së një prone të patundshme për banim, si për shembull, shtëpitë unifamiliare dhe apartamentet (kondot)?

Kadri Sherifi: Përcaktimi i vlerës së patundshmërisë rezidenciale dallon nga ajo komerciale për faktin se vlera emotive është më shumë prezente. Për shembull, e bleni një shtëpi për të banuar sepse ju pëlqen në radhe të parë.

Info-Montreal: Do të thotë se një pronë e patundshme për banim nuk ka vlerë matëse të saktë por janë emocionet ato që vendosin?

Kadri Sherifi: Nuk është plotësisht ashtu. Edhe në patundshmëri për banim egzistojnë metoda për gjetjen e vlerës tregtare, një ndër të cilat është krahasimi me prona tjera sa më të ngjashme që është e mundur, të shitura rishtas, në të njëjtin sektor gjeografik. Kur themi “të ngjashme”, rrallë ndodhen dy shtëpi të ngjashme që shiten në të njëjtën kohë në të njëjtin sektor.

Info-Montreal: Si veprohet në këtë rast?

Kadri Sherifi: Në këtë rast duhet vënë në të njëjtin nivel ndërtesat e shitura me atë që do ta blini apo ta shisni duke ia hequr apo duke ia shtuar vlerat kontributive, siç mund të jetë parkingu jashtë, garazhi, numri i dhomave, dyshemeja e drurit, banjoja moderne, sipërfaqja e banueshme dhe ajo e terrenit, vlera e komunës, viti i ndërtimit, e të tjera. Pra, kur një pronë ka diçka më tepër se ajo në fjalë, atëherë i hiqet vlera kontributive. Nëse i mungon, atëherë ia shtoni, derisa t’i vëni në nivel të barabartë. Pastaj e pjestoni shumën totale me numrin e pronave për ta gjetur mesataren.

2: NDËRTESA BANIMI PËR TË ARDHURA

Info-Montreal: Për të vazhduar lidhjen me rubrikën paraprake, kur kemi të bëjmë me ndertesën për të ardhura, këtu ka më pak vend për ndjenja. Apo jo?

Kadri Sherifi: Pikërisht. Pyetja e parë që bëni është: Sa të ardhura ju sjell ajo pronë në vit? Po e deshët shumën në muaj, ndajeni vitin për 12 muaj!

Info-Montreal: Si llogariten të ardhurat?

Kadri Sherifi: Ajo ndërtesë mund të ketë disa apartamente (hyrje) për shembull 8, 18, 24, e të tjera. Filloni me të ardhurat bruto potenciale, sikur prona të ishte e dhënë me qera plotësisht. Pastaj llogariten humbjet që mund të ketë nga mungesa e qeramarrësve apo mospagesa ose probleme të tjera që sjellin humbje. Kjo shumë hiqet nga shuma bruto. Gjithashtu hiqen të gjitha shpenzimet e tjera si taksat komunale dhe shkolla, mirëmbajtja, energjia, ngrohja, sigurimet, riparimet e nevojshme vjetore. Në këtë mënyrë gjendet vlera neto apo e pastërt. Kjo pra është shuma e fitimeve tuaja.

Info-Montreal: A bëhet edhe këtu krahasimi me pronat e tjera si në rastin e pronës për banim.

Kadri Sherifi: Po. Merret shuma neto, pastaj, gjenden disa prona të shitura kohët e fundit, në të njëjtin sektor. Duke pjestuar të ardhurat e tyre neto me çmimin e shitjes gjendet një normë apo shkallë kapitalizimi. Me këtë “shkallë kapitalizimi” i pjestoni të ardhurat neto te godinës në fjalë dhe e gjeni vlerën e shtëpisë.

Info-Montreal: A mund të themi se për ndërtesa banimi për të ardhura, metoda më e rëndësishme është ajo e të ardhurave?

Kadri Sherifi: Pikërisht, analizohen kontratat e qeramarrësve, harxhimet, e tjera. Por përdoren edhe metoda të tjera në të njëjtën kohë ku analizohen faktorët e tjerë si cilësia e ndërtimit të godinës, viti i ndërtimit, vlera e komunës, etj.

Info-Montreal: Në shumicën e rasteve kur bleni me broker, nuk paguani ju sepse agjentin e paguan shitësi. Bëhet pyetja: Po shitja e një godine me banesa për të ardhura me agjent apo broker i kushton shumë shitesit?

Kadri Sherifi: Në fakt, po u llogarit si duhet, agjenti apo brokeri nuk kushton asgjë as në këtë rast. Përqindja që i paguani agjentit hiqet qind për qind nga taksat dhe tatimet si harxhim nga të ardhurat dhe fitimet gjatë shitjes.

3: LOKALI PËR BIZNES

Info-Montreal: Shohim raste ku pronari ka një biznes në katin përdhes të një ndërtese për qeradhënie apo për banim. A mund të na thoni disa fjalë në këtë drejtim.

Kadri Sherifi: Kur jeni në biznes, jeni si në biçikletë, ose përparoni ose rrëzoheni. Po e bletë një ndërtesë me disa apartamente (hyrje) dhe me hapësirë komerciale ku doni të zhvilloni një biznes, duhet ta dini se sa ju sjellin qeratë dhe a ia vlen ta mbani këtë investim për biznesin tuaj apo ta lëshoni me qira. Kur gjithçka ecën mirë nuk ka problem, gjithçka shkon sipas planit. Në të kundërt po nuk eci biznesi e mbyllni aktivitetin dhe e lëshoni ambientin me qera. Ndërsa në rastin kur jeni qeramarrës… duhet ta paguani qeranë e lokalit si kosto deri në fund të kontratës e cila mund të jetë për disa vite.

Info-Montreal: Nëse dua ta blej ndertesën dhe të njëjtin biznes që e kishte pronari paraprak, si ta llogaris vlerën e biznesit të cilin po e blej?

Kadri Sherifi: Vlera e ndërtesës është e njëjtë si në rastin parapak ndërsa për biznesin duhet parë tri gjera: 1. Emrin, që do të thotë reputacionin në treg; 2. stokun ose mallin dhe 3. mobiljet apo frigoriferët që përdoren për të drejtuar biznesin.

Info-Montreal: Si llogaritet emri apo reputacioni?

Kadri Sherifi: Veprimi i parë është leximi i raportit financiar ose vetë ose me dikënd që ka pervojë në leximin e një raporti financiar. Si veçanti, elementi i parë emri apo reputacioni është me i veshtiri per ta llogaritur. Për shëmbull, një restorant në një vend ku ka shumë lëvizje, nuk e ka të njëjtën vlerë se një tjetër në një vend ku nuk qarkullojnë shumë njerëz edhe po e pati të njëjtën cilësi të kuzhinës. Këtu duhen parë edhe disa transferime lejesh nga organe publike ose kompetente të cilat i lëshohen pronarit si person fizik e jo biznesit si person moral.

Info-Montreal: Cili është elementi i dytë?

Kadri Sherifi: Elementi i dytë, stoku ose malli llogaritet sa është blerë, sa e ka vlerën tani duke hequr të gjitha elementet e skaduara e të vjetëruara apo të amortizuara.  

Info-Montreal: Po i treti?

Kadri Sherifi: Elementi i tretë, mobiljet që mund të jenë karriget, tavolinat, banaqet, frigoriferët e gjithçka që shërben për biznesin. Normalisht, ato shiten si të përdorura nga pronari, përndryshe blerësi, nëse do të instaloje të tjera, mund të gjeje mobilje të dorës së dytë nëpër dyqane të specializuara ose i blen të reja.

4: NDËRTESA INDUSTRIALE

Info-Montreal: A ka avanatazhe nëse jeni pronar i një ndërtese industriale?

Kadri Sherifi: Këtu ka një rehati të madhe për pronarin apo blerësin. Normalisht e jepni me qera një ndërtesë industriale për një afat të gjatë me dhjetëra vite. Qeramarrësit nuk mund ta zhvendosin biznesin e tyre siç është fabrika, depoja, apo qëndra tregtare shpesh. Gjithashtu, ka kontrata ku qeramarrësit merren me mirëmbjatjen dhe riparimet e godinës.  

Info-Montreal Cila është ana tjetër e medaljes?

Kadri Sherifi: Këtu blerësit e pakujdesshëm bien më së shumti në grackë sepse shohin të ardhurat që ka sjellë ndërtesa në të kluarën dhe projektojnë se do të vazhdojë kështu edhe për shumë vite. Në këtë rast duhen parë tri aspekte të vjetërsimit apo të amortizimit: Aspetkti ekonomik, funksional dhe fizik.

Info-Montreal: Ç’farë është vjetërsimi apo rënia ekonomike?

Kadri Sherifi: Vjetërsimi ekonomik apo ulja e vlerës ekonomike mund të ndodhë nga faktorë të ndryshëm jashtë kontrollit të pronarit siç është të ftohtit, lagështia, tërmeti, e zëmë se një qeramarrës që ka kontratë 15 vjeçare falimenton, e të tjera.

Info-Montreal: Ç’farë është vjetërsia funksionale?

Kadri Sherifi: Vjetërsia apo ulja e vlerës funksionale mund të llogaritet për një ndërtesë për magazinë apo qendër komerciale, kur hyrja apo dera e madhe ku hyjne kamionët nuk u përshtatet kamionëve të rinj. Në kohën e ndërtimit, ndërtesa ishte në normë por sot nuk u përgjigjet normave. Pra, duhet parë se sa kushton riparimi.

Info-Montreal: Ç’farë është vjetërsia fizike?

Kadri Sherifi: Vjetërsia fizike, ështe mosha. Këtu duhet parë në bazë të cilësisë së ndërtimit që një ndërtesë mund të riparohet apo të zëvendësohet. Nëse e zëvendësoni godinën, kjo gjë nuk do të thotë se bleni vetëm terrenin.

Info-Montreal: Pse jo?

Kadri Sherifi: Sepse, realisht, i bleni gjithashtu klientët të cilët ata vetë duhet tu përgjigjen klientëve të tyre nga ai vend. Në fakt, ju e bleni terrenin plus godinën të cilën duhet të rindërtoni. Pra, ai i cili e bën vlerësimin e vlerës tregtare e shikon raportin financiar të të ardhurave, ose heq shpenzimet e riparimeve ose shpenzimet e rindërtimin të godinës. Po i the shitësit: Unë paguaj vetëm terrenin, sepse vetëm atë do të blej, atëherë shitësi nuk e shet dot me atë çmim. 

5: NDËRTESA PËR ZYRA

Info-Montreal: Ç’farë është interesante në lidhje me ndërtesat për zyra sa i përket përcaktimit të vlerës tregtare?

Kadri Sherifi: Në Amerikën e Veriut (Kanada dhe SHBA) është një organizatë e cila quhet BOMA (në anglisht: Building Owners and Managers Association) e cila, ndër të tjera, jep udhëzime për përcaktimin e shumës se qerasë nga ku edhe mund të llogaritet çmimi i ndërtesave për zyra duke u nisur nga kategoritë si dhe elemente të tjerë. Faqja e internetit të kësaj shoqate është BOMA.ORG. Agjentët imobiliarë flasin shpesh për metodën BOMA.    

Info-Montreal: A ka një shembull konkret në lidhje me këtë metode?

Kadri Sherifi: Po. Për shëmbull, pronari i një kompanie merr me qera një ambjent për të zhvilluar biznesin e tij në të, pa e lexuar kontratën siç ndodh jo rallë gjithkud në rruzullin tokësor. Disa muaj më vonë, fillon të shqetësohet. Nuk e lë të qetë kureshtja ta di se përse po paguan më shumë sesa totali i metrave katrorë që ai i ka shumëzuar me çmimin. Një ditë shkon dhe troket në derën e zyrës së pronares së ndërtesës me qëllim që ti kërkojë që (pa një pa dy) t’ia kthejë të gjithë shumën që ka paguar më shumë se ç’duhet. As më pak e as më shumë!

Info-Montreal: I vendosur që ti shkojë çështjes deri në fund…(besoj)?

Kadri Sherifi: Po. Pronarja e ndërtesës e pret me buzëqeshje, duke i lexuar kontratën, ia shpjegon metodën BOMA dhe përqindjen e qeramarrjes (në anglisht: rate L/U Locative/utilisable) të rekomanduar nga BOMA e cila është e shtuarnë ç’do metër katror për disa komoditete si banjot, kafeteria, siparfaqja e korridoreve të përbashkëta, e tjera.

Info-Montreal: Që nga ky moment, a e mori sqarimin e duhur qeramarrësi?

Kadri Sherifi: I kënaqur nga shpjegimi, qeramarrësi thotë: « Vetëm desha të di se a ishte Boma apo nuk ishte Boma, ajo që… më shqetësonte. Tani jam i qetësuar, diten e mirë!” Kështu kthehet shpejt ne lokalin ku zhvillon biznesin e tij. Duke qenë i mirë informuar, përqëndrohet më mirë në aktivitetin ditor”. (Ndoshta, pa e ditur fare se ç’farë është BOMA!?)

PËRFUNDIMI

Info-Montreal: Kadri, kur erdhëm t’ju vizitojmë në zyrat e agjensisë konstatuam se të gjithë agjentët, përveç teje, janë kinezë. Meqë po flasim për vlera investitorësh, për ç’farë vlerash mund të flasësh për faktin se punon me kinezët?

Kadri Sherifi: Të falënderoj Ermir, gjithashtu Milidjanin (prapa kamerave) për vizitën në agjensi. Kinezët në provincën e Kebekut përbëjnë numrin më të madh të investitorëve. Ata vijnë të shumtë në numër dhe kanë para. Kështu për që ata që kanë prona për të shitur, unë kam kontakte për t’ua shitur, ua heq qafe shumë më shpejt!. Kuptohet, nëse shitësit e kërkojnë çmimin e tregut. Kjo ështe vlera. Kam bashkëpunim jashtëzakonisht të mirë me ta dhe e ndiej veten shumë mirë në ketë zyrë si i vetmi jo-kinez.

Info-Montreal: E konstatuam edhe ne se kishe një bashkëpunim shumë të mirë me kolegët e tu kinezë. Po për ata që duan të blejnë: Sa është vlera e parapagimit apo vlera fillestare për hipotekë për një shtëpi?

Kadri Sherifi: Për shtëpi apo për ndërtesë banimi si apartamenti apo kondoja, parapagimi për hipotekë ështe së paku 5 %. Nëse vendosni më shumë, aq më mirë. Nëse keni 15% për shembull për të vënë si vlerë fillestare, do të evitoni të paguani një sigurim shtesë për hipotekën.

Info-Montreal: Po për ndërtesa për të ardhura?

Kadri Sherifi: Për ndërtesa për të ardhura, pra, për 4 kategoritë e tjera komerciale të cilat i përmendëm më herët, parapagimi është më i lartë se 20 %. Edhe për të marrë një hipotekë (kredi për të blerë pronë të patundshme) jam në bashkëpunim me ekspertë të kësaj fushe dhe mund t’jua gjej atë me përqindjen më të ulët.

Info-Montreal: Sërisht me kolegët kinezë?

Kadri Sherifi: Sërish, me kolegët kineze Ermir. Kinezët punojnë me volum kur bëjnë biznes; pra, punojnë me shumicë, pak fitim nga shumë kliente.

Info-Montreal: Atherë Kadri, të falënderoj përsonalisht në emër të stafit të Info-Montreal.

Kadri Sherifi: Edhe une të falenderoj, Ermir, dhe gjithë stafin e projektit tuaj dhe ju dëshiroj të gjitha sukseset e mundshme për informinin e publikut shqiptar, në Montreal dhe kudo në botë sepse këto tema janë interesante për të gjithë shqiptarët kudo qofshin.

VIDEO:

info-Montreal, Emisioni 1

SHËNIM:

Kjo intervistë, në versionin video, ndodhet tashmë në Youtube nëse kërkoni si më poshtë Info-Montreal: Intervista me Agjentin Imobiliar Kadri Sherifi ose në adresën e ridrejtuar www.sgav.biz. E drejta e publikimeve rezervohet vetëm me lejen e autorit.

Copyright © 2016

Advertisements